כאשר חותמים על משכנתא, הדבר נעשה על שם אדם אחד כבעלים ואחרים כבעלים משותפים (לאופציה). למרות זאת, איך מחליפים בעלים של משכנתא?
עלול להתעורר המקרה שצריך לשנות את הבעלות על המשכנתא עקב כל מצב: פרידה, פטירה, מכירה... איך יבוצע שינוי זה אז? נסביר לך את זה במאמר זה, נתחיל?
מה זה אומר להחליף בעלים של משכנתא?
במשכנתא נחשב הבעלים לממשכן, כלומר כאחראי על החוב שנוצר. עם זאת, כאשר מתרחש שינוי בעלות, אותו חייב עיקרי משוחרר מהתחייבויותיו ומותיר אותם באחריות של אדם אחר.
עכשיו, האם זה קל לעשות כמו מה שקראת בעבר? האמת היא שלא. הגופים הבנקאיים, שהם אלו שעמם מתבצעות המשכנתאות, לא מקבלים את השינוי סתם כך, במציאות צריך לעמוד בנסיבות מסוימות בשבילו.
אז האם ניתן לשנות משכנתא?
התשובה המהירה והקלה לשאלה היא כן, אפשר לשנות בעלות על משכנתא. במציאות, מדובר בתהליך שנקרא החלפת המשכנתא וקשור לשינוי בחוזה שנחתם בזמנו.
אבל, כדי לבצע את זה, יש לעמוד בשורה של דרישות חשובות ומהותיות שבלעדיהן הבנק לא ייכנע.. איזה?
הסכמת הנושה
במקרה שעדיין לא ברור לכם, המחזיק במשכנתא הוא החייב, זה שחייב כסף. ומי מלווה את הכסף הזה? בדיוק, הבנק.
לכן, אם הבנק מסרב לשנות בעלות על משכנתא, אתה לא יכול לעשות כלום.
בדיקת כושר פירעון של החייב החדש
זה ניתוח שביצע הבנק כדי לראות אם לחייב החדש יש אפשרות להחזיר את הכסף הזה. קחו בחשבון שכאשר הבעלים מתחלף, הבנק לא יודע אם האדם השני יהיה סולבנטי ויוכל לטפל בחוב. מכאן שזה קשור לאמור לעיל ושאם המחקר לא יהיה מספק, לא יאפשרו לך להחליף בעלות בשל הסיכונים הכרוכים בכך.
ערבות
זה משהו שבנקים מסוימים עשויים לבקש מהבעלים החדש. אם בבדיקת כושר הפירעון ראו שאין לאדם יכולת לטפל בחוב, הם יכולים להציע אפשרות לקבל ערבות לעשות את השינוי. ערב זה יכול להיות אדם אחר או משהו שהוא הרכוש שלך ואשר לוקח על עצמו את הסיכון במקרה שהחוב לא ישולם.
כמובן שאם חוב זה לא ישולם, הרכוש המשמש כבטוחה עלול ללכת לאיבוד.
איך מחליפים בעלים של משכנתא?
במידה והבנק מסכים ומקבל את השינוי, מתחיל תהליך החלפת המשכנתא. ומה השלבים?
הראשונה כבר בוצעה, בכך שביקש מהבנק להחליף את החייב ושהבנק נתן את אישורו לשינוי זה.
השלב השני יהיה תשלום עמלת החלפה. וכן, זה אומר שכדי להחליף בעלים צריך לשלם לבנק. בהתאם לסוג המשכנתא שיש לכם, בין אם מדובר בריבית קבועה או משתנה, תגלו שהיא משתלמת אחרת. אם המשכנתא שלכם קבועה, משולמת עמלה של 0,50% בחמש השנים הראשונות. ומהשישי, 0,25%.
במקרה של משכנתאות משתנות משולם 0,25% בשלוש השנים הראשונות. הרביעי והחמישי, 0,15% וממין אין עמלה.
לִפְעָמִים, יש עוד הוצאות שצריך לקחת בחשבון., כגון במצבים של חילופי בעלים עקב סיום הבית המשותף, או עקב מכירת הנכס. כמו כן, אם היו שמאות או דמי נוטריון, יש להוסיף גם אותם.
השלב השלישי, וכעת האחרון, יהיה הפורמליזציה של החוזה החדש שבו הבעלים מתחלף, אשר משתחרר מאחריות זו ומקבל על עצמו הבעלים החדש.
באילו מקרים יש לבצע את החלפת הבעלות על המשכנתא
החלפת בעל המשכנתא לא נעשית בדרך כלל על בסיס קבוע. אבל יש מקרים מסוימים שבהם זה הכרחי. ביניהם:
מכירת הנכס הממושכן
בית, בקתה, חצר... כאשר הוא נמכר לאדם אחר ויש משכנתא באמצע, יש להודיע לבנק על המכירה ולבצע את החלפת הבעלות.
ככלל, מה שנעשה הוא שהמוכר מנכה את מה שנותר לשלם על המשכנתא והקונה מוחלף. אבל כמובן, כל זה יהיה תלוי בכך שהבנק יקבל את השינוי הזה.
אם תקבלו אותו, גם הקונה וגם המוכר יצטרכו לחתום על הסכם בשטר ציבורי והנושה יצטרך להסכים לשינוי.
מוות
מקרה נוסף בו מתרחש שינוי בעל משכנתא הוא כאשר בעל המשכנתא נפטר. במקרה זה, היורשים הם אלה שייקחו על עצמם את החוב בעת קבלת הירושה (אם לא יקבלו אותה, אז הם לא יהיו אחראים לאותו החוב או הרכוש).
בהזדמנות זו, כאשר מדברים על מוות וירושה, היורשים הופכים אוטומטית לפונדקאים ברגע שהם מקבלים את הירושה בכל החובות שהותיר הבעלים.
הכחדת דירות
תרחיש נפוץ הוא הכחדה של בית משותף (כלומר, כאשר נכס נמצא בבעלות של יותר מאדם אחד). למשל, כאשר מתרחשים פרידה או גירושין.
במקרים אלה, אחד מהם שומר על הנכס ואתה צריך לנהל משא ומתן עם הבנק כדי שיקבל שבמקום שני בעלים או יותר, יש רק אחד (אז אתה צריך לנתח אם אתה סולבנטי, אם יש לך את היכולת לקחת את החוב לבד, וכו', ולכן, לקבל).
התברר לכם איך מחליפים בעלים של משכנתא ובמקרים בהם יש לעשות זאת? האם אי פעם התמודדת עם הליך זה?