שוק הנדל"ן בספרד עבר שינויים רבים, ויותר ויותר בעלי בתים, מסיבות עבודה, אישיות או פשוט כדי למקסם את נכסיהם, שואלים את עצמם: האם ניתן להשכיר את מקום מגוריכם העיקרי? זוהי שאלה נפוצה יותר ממה שנראה, וכפי שנראה, התשובה היא כן, אבל טוב לדעת כל ההשלכות המשפטיות והמיסוייות לפני קבלת החלטה.
בשורות אלו תמצאו מדריך מקיף ומפורט עם כל מה שאתם צריכים לדעת לפני השכרת בית המגורים העיקרי שלכם. אנו מנתחים החל מ... הגדרת המס של מקום מגורים רגיל למעלה ההשלכות על סיוע, משכנתאות, ניכויים וחובת הרישוםכך תדעו אם אתם יכולים לשכור את ביתכם בבטחה, להימנע מקנסות או לאבד הטבות חשובות.
מה בדיוק הכוונה במגורים רגילים?
ראשית כל, חשוב להבין מה רואה ההנהלה כ... מגורים רגיליםעל פי הקריטריונים שנאספו על ידי סוכנות מס, זהו המאפיין ש:
- זהו מקום מגוריו הקבוע של משלם המסים במשך תקופה רצופה של שלוש שנים לפחות (אם כי ישנם יוצאים מן הכלל מוצדקים לתקופות קצרות יותר, כגון החלפת מקום עבודה, נישואין, פרידה, עבודה ראשונה, העברת מקום עבודה או דיור לא מספק לאנשים עם מוגבלויות).
- יש למגורים בו באופן אפקטיבי וקבוע תוך תקופה מקסימלית של 12 חודשים ממועד רכישתו. או השלמת עבודות השיפוץ.
הגדרה זו היא קריטית, שכן מיסוי ויתרונות כלכליים רבים תלויים בשמירה על מעמדו של הנכס כמקום מגורים עיקרי.אם אתם שוכרים, זה יפסיק להיות כך ברגע שתעברו למקום מגורים אחר.
האם אני יכול להשכיר את מקום מגוריי הקבוע בכל מקרה?
באופן כללי, ה החוק הספרדי אינו אוסר השכרת מקום מגורים קבועכבעלים יש לך את הזכות להשכיר את הנכס שלך כל עוד עומד בתנאי המגורים החוקיים ולעבד את כל ההליכים הנדרשים. עם זאת, חיוני לזכור דברים מסוימים ניואנסים שעשויים להשפיע על החלטתך:
- המעבר ממגורים ראשוניים למגורים להשכרה עשוי לכלול אובדן הטבות מס או סיוע נלווה (לדוגמה, ניכויים במס הכנסה אישי, בונוסים במס העברה, פטורים מהשקעה חוזרת וכו').
- יש לשקף את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר בכתב באמצעות חכירה עם כל הסעיפים הדרושים.
- אם הבית משועבד, מומלץ לעיין בחוזה ולהתייעץ עם הבנק כדי להימנע ממגבלות אפשריות (בפועל, אלא אם כן ישנם סעיפים ספציפיים מאוד, בדרך כלל אין בעיה אם תמשיכו לשלם את התשלומים).
- עליך שנה את הרישום שלך למקום מגוריך החדש, שכן הישארות רשומה בבית שכור עלולה לגרור קנס בגין רישום כוזב.
- וכמובן, יהיה לך את חובת הצהרת הכנסות משכירות בדוח מס ההכנסה שלך כהכנסה מנדל"ן.
לכל מקרה יש את המאפיינים הייחודיים שלו, במיוחד אם קיבלתם סיוע ציבורי, הטבות מס או שיש לכם משכנתא הקשורה לנכס.
השלכות המס של השכרת בית המגורים העיקרי שלך
El השינוי הגדול ביותר הוא כשמפסיקים לגור בבית הרגיל ומתחילים לשכור אותו זה קורה בתחום הפיסקאלי. אלו הן ההשלכות החשובות ביותר:
- אובדן הניכוי בגין רכישת בית מגורים עיקרי: אם רכשתם את ביתכם לפני ה-1 בינואר 2013, ונהניתם מניכוי מס הכנסה אישי, תאבדו אותו ברגע שתפסיקו להתגורר בו. רשות המסים דורשת שהבית יישאר מקום מגוריכם העיקרי כדי לשמור על הטבה זו.
- דוח הכנסות משכירות: כל הכנסה שאתם מקבלים חייבת להיות מדווחת כהכנסה מהון נדל"ן במס הכנסה אישי, ותצטרכו לשלם עליה מס. אם תסתירו הכנסה זו או תצהירו באופן כוזב שהנכס נותר מקום מגוריכם העיקרי, אתם מסתכנים בעונשים חמורים.
- מס רווחי הון עירוני אם תמכרו את הנכס זמן קצר לאחר השכרתו: אם תמכרו נכס שכור תוך 5 שנים ממועד הרכישה, תצטרכו לשלם מס רווחי הון עירוני (מס על עליית ערך קרקע עירונית).
- אובדן פטור בגין השקעה חוזרת במגורים ראשוניים: אם הגשתם בקשה לפטור זה לאחר שמכרו את ביתכם העיקרי הקודם והשקעתם בביתכם הנוכחי, תאבדו אותו אם תשכרו את שכר הדירה לפני שחלפו 3 שנים.
- אובדן בונוסים ב-ITP: קהילות אוטונומיות רבות מציעות שיעורי מס מופחתים לאנשים מתחת לגיל מסוים (35, 40 וכו') אם הנכס משמש כבית מגורים עיקרי. אם תשכירו אותו, תאבדו גם את ההנחות הללו.
חשוב לזכור שכל הטבות מס או סיוע המוענקים בגין מעמד של מגורים עיקריים עלולים ללכת לאיבוד אם תשנו את השימוש ותתחילו להשכיר את הנכס.
השכרת בית מגורים ראשי שנרכש לאחרונה: האם זה חוקי?
אנשים רבים תוהים האם זה אפשרי להשכיר את הנכס מיד עם רכישתו. התשובה המשפטית היא כן, אבל עם ניואנסים חשובים מאוד:
- אין חוק האוסר על השכרת בית ראשון או בית מגורים עיקרי חדש.
- הבעיה מתעוררת אם נהניתם מניכויי מס, בונוסים או פטורים עבור רכישת בית המגורים העיקרי שלכם, בין אם מדינתי או אזורי: אם תשכירו את ביתכם לפני שחלפה תקופת המגורים המינימלית של שלוש שנים, משרד האוצר עשוי לדרוש מכם להחזיר את כל הטבות המס שקיבלתם (ניכויים, החזרי מס רכוש מופחת, פטורים מהשקעה חוזרת וכו'), בתוספת ריבית ותוספת תשלום אפשרית.
- אם הבית הוא של הגנה רשמית (VPO)זכרו כי הדבר כפוף למגבלות נוספות ובדרך כלל דורש אישור מפורש להשכרה. השכרה ללא אישור עלולה לגרור קנסות ועונשים משמעותיים.
אז לפני שאתם מחליטים, חשוב לבדוק את כל התנאים והדרישות הקשורים למקרה הספציפי שלך. (סיוע ברכישה, משכנתא, סוג דיור).
מה קורה עם רישום כשאני שוכר את מקום המגורים הרגיל שלי?
כשאתה עוזב את ביתך הרגיל כדי להשכיר אותו, חובה לעדכן את מפקד האוכלוסין שלך ולהירשם בכתובת החדשה שלך.שהייה רשומה בבית בו אינך גר עוד ושאותו גם שכרת נחשבת רישום כוזב, דבר שיכול להוביל לעונשים בהתאם לרשות המקומית. הקנסות נעים בין 3 יורו (רשויות מקומיות קטנות) ל-150 יורו (עיירות גדולות). ניתן למצוא פרטים נוספים על דרישות אלו במאמר שלנו בנושא מדריך מלא להשכרה הראשונה שלכם.
הליך זה, שלעתים קרובות נשכח, חיוני לביצוע נכון על מנת לשמור על ביטחון משפטי עבורכם ועבור השוכר. זה יעזור לכם להימנע מבעיות אדמיניסטרטיביות או בעיות בגישה לשירותים ציבוריים.
מה קורה אם בית המגורים העיקרי שלי משועבד?
לא נדיר שעדיין משלמים את המשכנתא על בית המגורים העיקרי שלכם כשאתם מחליטים להשכיר אותו. ברוב המקרים, בנקים לא מציבים מכשולים ישירים כל עוד ממשיכים להתקיים התחייבויות התשלום שנקבעו במשכנתא. עם זאת, תמיד יש לבדוק את התנאים החתומים:
- בדקו אם ישנם סעיפים ספציפיים המונעים מכם לשכור ללא הסכמתו המוקדמת של הישות.
- קחו בחשבון שכאשר ניתנת משכנתא עבור מגורים ראשיים, התנאים ואחוז המימון בדרך כלל נוחים יותר, כך ששינוי השימוש עלול להשפיע על הבנק אם יזהה את השינוי.
- אם קיבלתם ערבות ציבורית (כגון ICO) במיוחד עבור רכישת בית ראשון, עיינו גם בתקנות, שכן הן עלולות למנוע מכם לשכור דירה בשנים הראשונות.
בכל מקרה, אם אין הגבלות ואתה ממלא את התחייבויותיך, תוכלו לשכור דירה בלי בעיות משפטיות משמעותיות, למרות שתאבד את האפשרות להחיל את הניכוי בגין מגורים רגילים במס הכנסה אישי.
השכרת חדרים בתוך בית המגורים העיקרי שלכם: האם זה אפשרי?
בעלים רבים בוחרים לשכור חדר בתוך מקום מגוריך הרגיל במקום את כל הנכס. נוהג זה חוקי ומאפשר לך לחלוק את החלל עם שוכרים, ובכך לייצר הכנסה נוספת. למידע נוסף, תוכל לעיין בדף שלנו.
- השכרת חדרים חייבת להיות מוסדרת גם באמצעות חוזה המפרט זכויות וחובות.
- זה מאפשר לך לשמור על מקום המגורים העיקרי שלך לצורכי מס אם תמשיך להתגורר שם.
- במקרה של דירה שכורה, שוכר רשאי להשכיר חדר בשכירות משנה. רק בהסכמה מפורשת בכתב של הבעליםבדרך כלל, הדבר מוסדר על ידי סעיף ספציפי בהסכם השכירות.
יש להצהיר על הכנסה מהשכרת חדרים גם כן לאוצר, בהתאם לדרישות המס.
האם ניתן להשכיר את מקום המגורים העיקרי שלכם לתקופות קצרות או כמקום לינה לתיירים?
שאלה נפוצה היא האם זה אפשרי השכרה לפי יום, שבוע או חופשה בפלטפורמות כמו Airbnbסוג שכירות זה מוסדר בצורה שונה בכל הסכם קהילה אוטונומית. לָכֵן:
- השכרות לטווח קצר יכולות להיחשב כאחריות של מגזר המלונאות וכפופות לדרישות ספציפיות (רישומים, רישיונות, הגבלות אזור וכו').
- בחלק מהאזורים קובעים מגבלות ספציפיות (מדריד: מקסימום 5 לילות, האיים הקנריים: רק באזורים ללא מלונות, קהילת ולנסיה וקטלוניה: רישום חובה של הנכס).
אם אתם שוקלים השכרה מסוג זה, התעדכן היטב בתקנות אזוריות ועירוניות, מכיוון שתקנות לאומיות אינן ייחודיות והעונשים על אי ציות יכולים להיות גבוהים.
עונשים והשלכות של אי-הצהרת שכר דירה
לבסוף, חשוב לזכור כי אי הצהרה על שכר הדירה עבור מקום מגוריך הרגיל הקודם מהווה הונאת מס.לאוצר יש מנגנוני ניטור, ואם הוא יזהה אי סדרים, הוא ישלח לך דו"ח מס הכנסה מקביל כדי שתוכל להסדיר את מצבך, מבלי להחיל את הניכויים המגיעים לך. יתר על כן, הם עלולים לפתוח נגדך בהליך משמעתי.
- הקנסות משתנים בהתאם לסכום ולנסיבות, ויכולים לנוע בין 50% ל-100% מהסכום שהונאה, בנוסף להחזר כל בונוס והטבות מס שהתקבלו.
- כמו כן, תאבד את הטבת המס של ההפחתה בגין השכרת בית מגורים עיקרי.
לכן, חיוני לעמוד בכל החובות החוקיות והמיסוייות בעת השכרת בית שהיה מקום מגוריך העיקרי..
לבסוף, אם תחליטו להמשיך בהשכרה, עקבו אחר הטיפים המעשיים הבאים כדי להבטיח ניהול בטוח:
- רשמו זאת בחוזה שכירות, רצוי שייבדק על ידי מומחה ליסינג.
- עדכן את הרישום שלך לכתובת החדשה לפני שהדייר יעבור דירה.
- תגידו לבנק שלכם אם יש לכם משכנתא, במיוחד אם יש לך שאלות לגבי תנאים או הטבות.
- ליידע את משרד האוצר על שינוי הייעוד כדי למנוע בעיות פוטנציאליות עם ניכויים או פטורים.
- יש להתייעץ עם התקנות האזוריות והעירוניות אם אתם שוקלים השכרות לטווח קצר או לתיירים.
- שקלו לרכוש ביטוח שכירות כדי להגן עליך מפני אי תשלום או נזקים.
החקיקה והמיסוי של השכרת בית מגורים עיקרי עשויים להיראות מורכבים, אך בעזרת המידע הנכון, תוכלו לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מסיבוכים. תמיד עדיף... התייעצו עם מומחי מיסים ונדל"ן לפני ביצוע פעולה, בדרך זו תנצלו את המרב מהרכוש שלכם ותצייתו לחוק ללא סיכונים.
