הממשלה הציגה תוכנית מימון ציבורית חדשה המיועדת למי שיכול להרשות לעצמו משכנתא אך מתקשה לחסוך למקדמה. תוכנית זו, המכונה " Tu Casa" (הבית שלך) , היא חלק מצו הדיור שאושר על ידי מועצת השרים, שמטרתה להקל על רכישת בית בפעם הראשונה.
ההצעה אינה סובסידיה, אלא הלוואה להשלמת משכנתא פרטית. המנגנון יאפשר עד 50.000 אירו בריבית של 0% וללא עמלות , נוסחה שהממשלה מתכוונת להעביר דרך מכון האשראי הרשמי (ICO). עם זאת, הצעד עדיין טעון אישור הקונגרס.
מה זה Tu Casa ואיך זה משתלב עם המשכנתא?
הטיוטה מתארת את "Tu Casa" ככלי עבור אנשים הרוכשים את ביתם העיקרי הראשון באמצעות משכנתא , תמיד כתוספת למימון שמספק הבנק. הוא אינו מחליף את הלוואת המשכנתא, אלא מכסה את החלק שהכי קשה לגייס בהתחלה: המקדמה.
סכום ההלוואה יחושב כ -20% משווי הנכס , עד 50.000 אירו. אם עלות הנכס נמוכה מ-300.000 אירו, אחוז זה יחול; אם הוא עולה על סכום זה, הסכום המקסימלי יישאר 50.000 אירו . לדוגמה, עבור בית בשווי 200.000 אירו, ההלוואה עשויה להגיע ל-40.000 אירו.
ההחזר מתוכנן על פני תקופה של עד עשר שנים . יתר על כן, הטקסט כולל תקופת גרייס המקושרת לתקופת המשכנתא, עם מגבלה של 30 שנה , כך שהמוטב לא יצטרך להתחיל להחזיר את הסיוע באופן מיידי.
הכסף יגיע מתקציב משרד השיכון והאג'נדה העירונית . ה-ICO ינהל את הכספים באמצעות חשבונאות נפרדת ויוכל להשקיע מחדש את התשלומים והתשואות בפעילות חדשה כל עוד קו האשראי נשאר פעיל. כאשר הוא מסתיים, כל הכספים הנותרים יוחזרו לאוצר.
כמה ניתן להזמין ומהם התנאים הידועים?
החישובים פשוטים: מימון הנמוך מבין 20% ממחיר הנכס או 50.000 אירו מתבצע. עבור דירה בשווי 300.000 אירו, המגבלה תהיה 50.000 אירו; עבור דירה בשווי 250.000 אירו, הסיוע המקסימלי יהיה גם הוא 50.000 אירו. עם זאת, אם הנכס מוערך ב-200.000 אירו, ההלוואה לא תעלה על 40.000 אירו.
ההלוואה תהיה בריבית של 0% וללא עמלות. התקנה קובעת תקופת החזר של עד עשר שנים ותקופת גרייס שתמשך לאורך כל תקופת המשכנתא, שלא תעלה על 30 שנה. הפרטים הספציפיים לגבי אופן יישומן בכל מקרה עדיין נמצאים בתהליך גיבוש סופי.
אחד הגורמים הבולטים ביותר הוא שהטיוטה אינה קובעת מגבלת גיל או הכנסה . היא גם אינה קובעת מחיר מקסימלי עבור הנכס הנרכש. הטקסט משאיר פרטים אלה להסכם עתידי של מועצת השרים, אשר תגדיר את המוטבים, המגבלות, הסכום ההתחלתי והליך הגשת הבקשה.
מקורות בתעשייה ציפו שהצעד יכוון רק לצעירים, אך ההצעה הראשונית אינה מגבילה אותו לקבוצה זו. אנשים בגילאים שונים יוכלו להגיש מועמדות, בתנאי שיעמדו בדרישות שיאושרו בהמשך. הניהול הציבורי יטופל על ידי ה- ICO (מכון האשראי הרשמי), במסגרת מנהלית ספציפית.
מחיר מכירה חוזרת מקסימלי ואותיות קטנות
הצו כולל תנאי מרכזי: בתים שנרכשו במימון מ-Tu Casa יהיו כפופים לצמיתות למחיר העברה מקסימלי . במכירות עוקבות, לא ניתן למכור אותם במחיר גבוה ממחיר הרכישה המותאם לאינפלציה (מדד המחירים לצרכן).
הגבלה זו יכולה לכלול את ערך עבודות שיפוץ או שיפור מסוימות, ובלבד שהן מבוצעות בהתאם לתקנות. יש לכלול את ההגבלה בשטר הציבורי ולרשום אותה בטאבו , במטרה למנוע מסבסוד ציבורי להניע עליות מחירים.
הצעד לא יהיה זמין באופן מיידי. הצו עצמו מתייחס להסכם מאוחר יותר לסיום הפרטים, דבר טיפוסי לחקיקה שנוסחה במהירות בתגובה ללחץ ציבורי בנוגע לפינויים ומשבר הדיור. הממשלה טרם ציינה את המימון הראשוני לקו.
אימות בקונגרס וצעדים אחרים של הצו
מכיוון שמדובר בצו מלכותי-חוק, הטקסט דורש את אישור קונגרס הנבחרים כדי להמשיך ולהיות מיושם. הרשות המבצעת ביקשה כינוס מושב מליאה שלא מן המניין ליום שישי הקרוב והיא בטוחה כי תעביר את שני צווי הדיור, אם כי ההצבעה לא צפויה להיות קלה.
יחד עם "טו קאסה", החבילה כוללת הארכת ההגנה מפני פינויים עבור אנשים פגיעים עד 2030 , ויסות השכרות עונתיות והשכרות חדרים, מתן הטבות מס למשכירים ולשוכרים והגבלת רכישות ספקולטיביות. כמו כן, היא קובעת כי דיור בר השגה לא יעלה על 30% מההכנסה החציונית של הרשות המקומית.
מבחינת מיסוי, שוכרים בעלי הכנסה חייבת במס מתחת ל-33.007,20 אירו יכולים לנכות עד 10% משכר הדירה שלהם , עם מגבלות שיאפשרו חיסכון של כ-1.163 אירו בשנה בקבוצות הכנסה מסוימות. משכירים שיורידו את שכר הדירה ביותר מ-5% יוכלו ליהנות מהפחתות של בין 70% ל-100% במס ההכנסה האישי שלהם.
עליות שכר הדירה יהיו מוגבלות במיוחד עד סוף 2027: אם שכר הדירה כבר עולה על מדד הייחוס, לא ניתן יהיה להעלותו; אם לא, העלייה המקסימלית תהיה 2% . דירות תיירות יחויבו בשיעור מע"מ של 10%, ומשכירי נכסים גדולים יתמודדו עם הגבלות זמניות על רכישת נכסים בפחות מ-70% מערכם המוערך.
ההצעה להלוואות של עד 50.000 אירו בריבית של 0% הפכה לאחד ההיבטים המדוברים ביותר של הצו. יישומה יהיה תלוי באישור הפרלמנט ובתקנות שייקבעו לאחר מכן, אשר יקבעו מי יוכל להגיש בקשה להלוואה, מהן המגבלות ותחת איזה הליך. עד אז, "טו קאסה" נותר צעד מוכרז, עם תנאים כלליים ידועים אך פרטים רבים שעדיין לא סוכמו.
