כל מי שמחפש את ביתו הראשון בספרד ניצב בפני שני מכשולים עיקריים: המחיר והמקדמה. בדרך כלל, המלווה יממן עד 80% מהנמוך מבין שווי הנכס המוערך ומחיר הרכישה, כלומר הקונה חייב להפקיד את הסכום הנותר. מקדמה של 20% בתוספת מיסים והוצאות (כ-10% נוספים). בהקשר זה, האפשרות להגיע לכיסוי משכנתא של 100% הגיונית לחלוטין.
עם זאת, לגרום לבנק לממן את מלוא הסכום זה משהו נָדִיר וקשורים קשר הדוק לפרופילים מוצקים, ערבויות נוספות או מאפיינים ספציפיים מאוד. למרות זאת, ישנן דרכים אמיתיות לעבור את 80%, ובמקרים מסוימים, להגיע ל-100% אם אתם קונים את שלכם הבית הראשון.
האם ניתן לקבל משכנתא של 100% על הבית הראשון?
באופן כללי, גופים מעדיפים לא לחרוג מ-80% מימון עקב זהירות ותקנות פנימיות, אך בהתאם ל- פרופיל פיננסי בהתאם למבקש ולעסקה, ניתן לנהל משא ומתן נוסף. בפועל, מקובל יחסית לראות הצעות הקרובות ל... % 90-95ובמקרים ספציפיים מאוד, ניתן להגיע ל-100%.
המצבים שבהם זה הכי קל הם: קנייה בתים בבעלות הבנק, לקוחות בעלי יציבות גבוהה (לדוגמה, פקידים), פעילות עם ערבויות מוצקות ותוכניות עם תמיכה ציבורית המכסות את המגזר שהישות בדרך כלל אינה מספקת.
דרכים להגיע ל-100%: ממשא ומתן ועד סיוע
להפגין יכולת פירעון ויציבות
ככל שהבקשה שלך תהיה חזקה יותר, כך הבנק ייתן לך יותר מרווח תמרון. הכנסה גבוהה ויציבההיסטוריית תעסוקה ארוכה יותר, נטל חוב נמוך והיסטוריית אשראי טובה מגדילים את הסיכויים שלכם לקבל מימון קרוב ל-100% על הבית הראשון שלכם.
לסמוך על ערב
ערבות פרטית מעבירה חלק מהסיכון ויכולה לפתוח את סך המימוןבנוסף, אם אתם מתחת לגיל 35 או שיש לכם ילדים תלויים, ערבויות ICO לבתים ראשונים הם מאפשרים לך לכסות את ה-20% שבדרך כלל חסרים עבור המקדמה, כך שלא תצטרך לתרום חיסכון ראשוני.
קניית נכס בבעלות בנק
הגופים פתוחים יותר להציע הצעות מימון עד 100% כאשר הנכס הוא חלק מתיק ההשקעות שלהם. זה קורה בדרך כלל מחוץ לערים גדולות ולפעמים עם הנחות או תנאים ספציפיים על מונח וקישורים.
בעל תיווך ייעודי
יועץ משכנתאות עם רקורד מוכח ופיקוח מצד בנק ספרד יכול לנהל משא ומתן בשמכם ולהגדיל את סכום ההלוואה. ערכו טמון בידע שלו. העדפות של כל ישות ולהציג את המקרה שלך בצורה שתמקסם את הכדאיות של 100% עבור בית ראשון.
תוכניות ציבוריות ואזוריות המכסות כניסה
בנוסף לתמיכה מצד ה-ICO, כמה קהילות אוטונומיות השיקו תוכניות משלהן כדי להקל על הגישה ל... הבית הראשוןאלו הם נתוני ערבות ציבורית: לא ניתן מזומן, אך הממשל מגבה את החלק הלא ממומן כדי שהבנק יוכל להעניק את ההלוואה.
דוגמה עדכנית היא אווה-לה ריוחהאשר תומך במשכנתאות של עד 100% מערך הנכס לצעירים שנולדו בין השנים 1990 ו-2007. זה דורש אזרחות או מגורים בספרד, שהיא ה הבית הראשון, שימוש כמגורים עיקרי ומחיר מקסימלי של יורו 300.000תקופת הגשת המועמדות פתוחה, עם מועד אחרון להגשה עד [תאריך]. 30 דצמבר 2028.
תוכניות מסוג זה נועדו למנוע שימושים ספקולטיביים ולקדם התיישבות מקומית. יוזמות או הסכמים דומים עם גופים קיימים באזורים אחרים, ולכן כדאי לבחון אותם. קולות קוראים אזוריים להגשת הצעות בתוקף לפני החתימה.
אילו בנקים יכולים להגיע ל-100%?
אין רשימה סגורה וקבועה; מדיניות הסחר משתנה ותלויה ב פרופיל לקוחות והעסקה. הצעות וקמפיינים שונים הדגישו גופים כמו ABANCA, Ibercaja, Unicaja, ING ו-Kutxabank עם הצעות שבמקרים ספציפיים הגיעו למימון של 100% עבור רוכשי דירה ראשונה, בעוד שקבוצות כמו סנטנדר או קאישה בנק בדרך כלל הם פועלים בטווחים של 90-95% או מציעים תנאים גמישים יותר עבור קבוצות מסוימות.
בכל מקרה, התרחיש הנפוץ ביותר הוא שהבנק יישאר מתחת ל-100%. לכן, שילוב של משא ומתן עם תמיכה ציבורית (הלוואות ICO או אזוריות), נכסים בבעלות בנקאית או ערבות לפירעון היא האסטרטגיה המציעה את מירב האפשרויות להגיע לסכום הכולל.
משכנתא של 100% בתוספת הוצאות: מתי היא קיימת ומה היא כרוך בה
בתרחישים חריגים מאוד, המימון עשוי לכלול חלק מה הוצאות ומסיםהעולה על 100% ממחיר הרכישה ומגיעה ל-110-120% משווי הנכס. זוהי שיטת פעולה מוגבל מאוד, שמור לפרופילי כושר פירעון ברמה גבוהה, ערבויות נוספות או פעולות המוערכות מאוד על ידי הישות.
למרות שזה מבטל את הצורך בחיסכון, זה מגדיל את עלות ההלוואה ויכול להעלות את הסיכון אם השוק יתוקן. לכן, גם אם אתם שואפים לממן את ביתכם הראשון ב-100% בתוספת הוצאות, שקלו האם זה כדאי מבחינת עלות ו... אבטחה פיננסית.
עלות אמיתית: למה 100% יקר יותר
מימון אחוז גבוה יותר בדרך כלל מרמז על ריבית גבוהה יותר ובנוסף, לשלם ריבית על קרן גדולה יותר. בהתחשב בסכומים התואמים את המשכנתא הממוצעת ובתקופה של כ-25 שנים בריבית שנתית (APR) הקרובה ל-2,7%, העלות הנוספת בהשוואה להלוואה בריבית של 80% יכולה להגיע לכמה עשרות אלפי יורו בריבית, עם הפרשים הקרובים ל- 30% נוספים על הסכום הכולל ששולם.
כדי להימנע מסיכון כלכלי, ודא שתשלומי המשכנתא וחובות אחרים שלך אינם עולים על [סכום חסר]. 30-35% מההכנסה שלךהגדלת אחוז המימון עשויה להיות המפתח לגישה, אך היא לא צריכה לפגוע ביציבותך בטווח הבינוני והארוך.
סיכונים שיש לקחת בחשבון אם מבקשים 100%
יותר מימון פירושו יותר חוב, ואם ערכי הנכסים יירדו, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב של הון עצמי שלילי (חוב יותר משווי הבית). יתר על כן, במקרה של אובדן הכנסה בלתי צפוי, תשלום משכנתא גבוה מפעיל לחץ על חיי היומיום. לוו רק את מה שאתה צריך וניהל משא ומתן על התנאים הטובים ביותר. תעריפים ועמלות אפשרי.
שימו לב במיוחד לוועדה עבור פירעון צפוי, המוצרים המקושרים כדי להוריד את הריבית ואם הבנק דורש ביטוח או תוכניות שיכול להגדיל את עלות העסקה. חשב את הריבית השנתית (APR) כדי להשוות את העלות הכוללת.
מה בנקים בוחנים כאשר הם מעניקים 100%
הגופים מעריכים את יציבות התעסוקה (עדיף אם היא בלתי מוגבל או עובד מדינה), רמת הכנסה, חוב נוכחי, דירוג אשראי, והאם ישנן בעיות הרשומות במאגרי מידע כמו ASNEF. זה גם עוזר לקבל חסכונות שנותרו לאחר הרכישה.
אם אפשר, הוסיפו ערבויות: ערבים בעלי יכולת פירעון או ערבות ציבורית מרשות ניירות ערך בינלאומית (ICO) או ממשלת האזור. ולתעד הכל בצורה מושלמת כדי לזרז את התהליך: תעודת זהות/NIE, תלושי שכר, דו"ח מס, היסטוריית תעסוקה, דפי בנק ו... תיעוד הנכס.
שאלות נפוצות
האם יש משכנתאות של 100% לצעירים? הם בדרך כלל לא מוצעים כעסקאות פתוחות, אך הם אפשריים עם ערבויות (הלוואות ICO או משפחתיות), פרופילים בעלי דירוג אשראי גבוה, או נכסים בבעלות בנקים. מוסדות מסוימים מקדמים אותם. משכנתאות צעירות עם יותר מ-80%, ובמקרים מסוימים, הם מגיעים ל-100%.
האם אני יכול להגיע ל-100% בלי לחסוך? עם ערבות ציבורית או פרטית ופרופיל חזק, ניתן להשיג זאת. למרות זאת, מומלץ שיהיה לכם כרית פיננסית להוצאות מעבר, אירועים בלתי צפויים או עלויות בלתי צפויות אחרות. אבטחה פיננסית במקרה של שינויים בהכנסה.
מה קורה אם אני קונה דירה בבעלות הבנק? הם בדרך כלל מציעים גמישות רבה יותר: לפעמים הם מממנים עד 100% והתנאים משתפרים. תמיד בדקו את הערכת השווי, העמלות והמוצרים המקושרים כדי לדעת את העלות האמיתית.
האם ניתן לשלב סיוע אזורי וערבויות ICO? זה תלוי בתקנות ובתאימות של כל תוכנית. בדקו את הדרישות ו... מועדי הגשת מועמדות בכל שיחה כדי לא לפספס את החלון.
השגת מימון של עד 100% על הבית הראשון שלכם אפשרית אם תתיישבו ביניהם מספר חלקים: פרופיל טובערב (ציבורי או פרטי), דיור מתאים ומשא ומתן מדוקדק - כל אלה נחוצים. בתמורה לגישה זו, העסקה בדרך כלל יקרה יותר, לכן מומלץ לשקול היטב את המספרים, לא לחרוג מ-35% מההכנסה בתשלומים חודשיים, ולהשוות הצעות וסיוע זמין בקהילה שלך.
