אם אתה חושב קניית הבית הראשון שלך ואם אתם מפספסים את דחיפה ראשונית לחיסכון, קו הערבות של משרד השיכון והאג'נדה העירונית (MIVAU), המנוהל על ידי ICO, הוא בדיוק מה שחיכיתם לו: תמיכה ציבורית לצעירים ולמשפחות עם ילדים תלויים שהם בעלי יכולת פירעון ועדיין לא הצליחו לחסוך מספיק.
עם תוכנית זו, משכנתא יכולה לכסות עד 100% מהערך הנמוך בין הערכת שווי למחיר הרכישה (לא כולל מיסים והוצאות), הודות לערבות מדינה של עד 20% מההלוואה - או עד 25% אם לבית דירוג אנרגטי D ומעלה - בתוקף ל-10 השנים הראשונות. הקו ניחן ב 2.500 מ' והערבות היא ללא תשלום הן עבור הלקוח והן עבור הבנק.
מהי ערבות משכנתא של ICO ולמה היא מיועדת?
מטרת הקו הזה היא פתח את דלת מקום מגוריך הקבוע והרגיל למי שיכול להרשות לעצמו משכנתא אך חסרה לו המקדמה של 20% הנדרשת בדרך כלל על ידי בנקים (מימון עד 80% מהשווי). עם ערבויות ציבוריות, הישות רשאית להעניק לך עוד מימון מבלי להעלות את הריבית מסיבה זו, שכן לערבות אין עלות עבורך או עבור הבנק.
מי יכול להגיש מועמדות: קבוצות ותנאים כלליים
אתה יכול לגשת צעירים עד גיל 35 (אף אחד מהקונים לא היה בן 36 ביום החתימה) ו משפחות עם קטינים בטיפולן אין הגבלת גיל. בשני המקרים, זה חייב להיות ה- מקום מגורים קבוע ראשון ורגיל בספרד, תוך עמידה גם בשאר דרישות הקו.
- אנשים טבעיים (מקסימום שני רוכשים) בעלי תושבות חוקית בספרד ברציפות וללא הפרעות במהלך שתי שנים קודמות לבקשה.
- רכישת בית הממוקם בתוך השטח הלאומי, המיועד למגורים קבועים וקבועים.
- דיור לא יכול לשמש לפעילות כלכלית בעת חתימת ההלוואה המובטחת.
- לא לאחר שהייתי בעל בית אחר בעבר (ראה חריגים להלן).
- לא להופיע ב פיגור ב-CIRBE נכון לתאריך החתימה.
- לא יעלה על א שווי נקי של 100.000 אירו לכל אדם רוכש.
- כי מחיר רכישה אל תחרוג מהסכום המקסימלי שנקבע עבור הקהילה האוטונומית שלך (יש טבלה רשמית לכל קהילה אוטונומית; לדוגמה, מדריד 325.000 אירו, אראגון 275.000 אירו, קסטיליה ולאון/לה מנצ'ה/לה ריוחה 250.000 אירו, אקסטרמדורה 200.000 אירו).
- לעמוד בהוראות ה- סעיף 13 לחוק הכללי על סובסידיות (חוק 38/2003).
דרישות נוספות אם אתם צעירים: לא יעלה על פי 4,5 מ-IPREM שוטף (37.800 אירו ברוטו/שנה עם ייחוס IPREM). אם אתה קונה שני צעירים, מתווסף המגבלה של כל אחד.
דרישות נוספות אם אתם משפחה עם קטינים: מגבלה של 4,5 IPREM לאדם (יתווסף גם אם אתם שניים) ו עולה ב-0,3 IPREM (2.520 אירו ברוטו/שנה) עבור כל קטין תלוי. משפחה חד הורית ניתן להעלות את סף ההכנסה ב-70% נוספים.
יוצאים מן הכלל אם כבר יש לך בית
באופן עקרוני, אינך זכאי לערבים אם היית בעבר בעל בית; עם זאת, ישנם מקרים ספציפיים בהם הדבר מותר: אם אתה הבעלים של חלק ירושה בלבד (או על ידי העברה של mortis causa ללא צוואה), אם אינך יכול להשתמש בביתך עקב פרידה/גירושין או סיבות אחרות שאינן בשליטתך, או אם הבית אינו נגיש עקב מוגבלות של הבעלים או של בן/בת הזוג.
סכומים, כיסוי ומגבלות מימון
המימון המובטח לעולם לא יעלה על 100% מהערך הנמוך ביותר בין הערכת השווי למחיר הרכישה (לא כולל מיסים ועמלות). בנוסף, ההלוואה המובטחת חייבת יעלה על 80% של ערך הייחוס האמור (או 75% אם לבית יש תעודת אנרגיה D ומעלה), מכיוון שהערבות מכסה את החלק הנוסף מעל 80% (או 75%).
ערבות ה-ICO מטעם MIVAU יכולה לכסות עד 20% מההלוואה ולעלות ל עד 25% כאשר לבית יש דירוג אנרגטי D ומעלה. תוקפו הוא 10 שנים ממועד הפורמליזציה, גם אם למשכנתא שלך יש תקופה ארוכה יותר. ההלוואה, מצידה, חייבת להיות בעלת תקופה מינימלית ראשונית של 5 שנים.
אם ההלוואה תגיע ל-100% משווי הייחוס, הערבות תבוטל 20% מההלוואה (או של 25% עם ציון D ומעלה). אם לא תגיעו ל-100% (אבל אתם עוברים את ה-80% או ה-75% בבתים עם הסמכת D ומעלה), ה- כיסוי הערבות מותאם באופן יחסי לסכום הממומן.
דוגמה: אם תשאל 95.000 € עבור בית עם שווי ייחוס של 100.000 אירו, הערבות תכסה את 15,79% של ההלוואה; אם לבית היה דירוג אנרגטי של D ומעלה, אז הערבות תגיע ל- 21,05%.
נוסחה אינדיקטיבית לאחוז הערבות המקסימלי: (סכום משכנתא – 80% x ערך ייחוס) x 100 / סכום משכנתא. עבור בתים בעלי דירוג אנרגטי של D ומעלה, חלים התנאים הבאים במקום 80%. 75%ערך ייחוס = הנמוך ממחיר הרכישה וממחיר ההערכה.
מועדים מרכזיים, שימוש בבית ותאימות
האחריות תקפה לתקופות הבאות: 10 השנים הראשונות של המשכנתא. במהלך תקופה זו, הבית חייב להיות שלך מגורים רגילים, אלא אם כן קיימות נסיבות מוצדקות המאלצות אותך לשנות זאת.
המועד האחרון להסדרת משכנתאות במסגרת קו זה הוא ה- 31 דצמבר 2025; צפוי שניתן יהיה להרחיב זאת עד 31 דצמבר 2027 בהתאם לביקוש ובאמצעות הסכם MIVAU–ICO המתאים.
בנוגע לתאימות, הקו קובע כי להלוואה לא ניתן לקבל כל ערבות אחרת או אישור ציבוריאם ראיתם אזכורים הסותרים זאת, שימו לב ש הקו עצמו מציין את חוסר התאימות עם ערבויות ציבוריות אחרות, ולכן זה נבון לדבוק בכלל זה.
היכן זה מתבקש ומי מחליט
הבקשה מוגשת ב כל אחד ממוסדות האשראי המשתתפים לשורת הערבויות לבתים ראשונים לצעירים ולמשפחות עם קטינים. החלטה סופית האם להעניק מימון או לא, נתונה בידי הבנק, והוא החל. מדיניות הסיכונים הפנימית שלה והנהלים הרגילים שלו.
אם יש לכם שאלות, תוכלו לבקש מידע כללי מהבנק שלכם או באתר האינטרנט של ICO, להתקשר 900 (שירות מידע חינמי) או צרו קשר דרך טופס מופעל בדף ה-ICO.
המסמכים שהבנק יבקש ממך
הישות שאיתה אתה חותם תציין את תיעוד ספציפי ויספקו לכם את טפסי ההצהרה. באופן כללי, הם יבקשו מכם:
- מגורים חוקיים מגורים רציפים ובלתי פוסקים בספרד בשנתיים הקודמות: DNI/NIE/דרכון ורישום מגורים משותפים (עם תאריך התחלה).
- אם אתם זכאים לתוכנית למשפחות עם קטינים: ספר משפחתי, רישום של זוג ידוע בציבור אם רלוונטי או תעודת לידה של הילדים.
- הוכחה לכך אתה לא הבעלים מבית אחר: תעודת קדסטרלית שלילית או פתק פשוט משירות האינדקס של רישום הנכסים.
- תעודת יעילות אנרגטית של הבית במועד הרכישה.
- דוח הערכה שבוצע לצורך התקשרות המשכנתא.
- הוכחת הכנסהדו"ח מס הכנסה אחרון או אישור שלילי מ-AEAT אם לא הצהרת, בתוספת ה- אישור ל-MIVAU כדי לעיין במידע המס שלך במהלך חיי ההלוואה המובטחת.
הוצאות, מצבים פיננסיים אופייניים ודוגמאות מהחיים האמיתיים
רק בגלל שהמדינה ערבה לך, זה לא אומר שהבנק יעלה לך את הריבית על כך: הערבות היא בחינם ולא אמור לכלול ריבית גבוהה יותר. המימון מסופק על ידי המוסד ממשאביו שלו, כך שתוכלו לנהל משא ומתן. סוג קבוע, משתנה או מעורב וכמו תמיד, ייושמו שיטות העבודה המומלצות בשוק.
אתה יכול לשלם מוקדם (מלא או חלקי) כפי שסוכם עם הבנק שלך. אם תבטל את כל ההלוואה, הערבות תבוטל כבה אוטומטיתישנן גופים המגבילים פיצוי על פירעון מוקדם ל- הפסד כספי עם מגבלות ריבית רגילות של 2% במשך 10 השנים הראשונות ו-1,5% עד סוף ההלוואה.
מקובל שהבנק מציע לך או מתנה בונוסים קישורים (לדוגמה, הפקדה ישירה של משכורות, ביטוח וכו'). כדוגמה מייצגת לשוק: ישות מציעה משכנתא ל 25 שנים ללא עמלת פתיחה, עם אפשרות בונוס בשיעור של 2,70% TIN ו- ריבית שנתית 3,425%, מכסה משוערת של 688,13 € עבור הון של 150.000 אירו (300 תשלומים), הסכום הכולל החוב הוא 221.817,56 אירו כולל עמלות, ועלות כוללת 71.817,56 אירו במערכת הצרפתית. ללא הבונוס, הריבית השנתית תהיה 3,45% עם ריבית שנתית 3,932% ומניה קרובה ל 746,92 €, סך כל החוב 233.790,06 אירו והוצאות בסך 83.790,06 אירו.
באותה דוגמה, הישות מניחה אלמנטים מסוימים הוצאות הכנה (לדוגמה, AJD משוער של 1.125 אירו עבור חבות של 150.000 אירו ושיעור של 0,75%, בדיקת רישום 10,91 אירו, נוטריון 597 אירו, סוכנות 363 אירו, רישום 283 אירו) והלקוח מניח את הדעת על כך הערכה (לדוגמה 289,06 אירו). בנוסף, על הלקוח להיות בעל ביטוח נזקים (לאו דווקא בבנק), ולצורכי ריבית שנתית, ניתן לדמות פוליסת ביטוח דירה טיפוסית עם פרמיה שנתית משוערת של 317 אירו.
בנוגע לחשבון התפעולי, ישנם גופים הדורשים לתחזק חשבון למשך חיי ההלוואה: חלקם מציעים חשבונות בחינם (כגון חשבונות דיגיטליים) או גובים דמי תחזוקה, לדוגמה, 15 אירו לרבעון בחשבונות סטנדרטיים, נתון הכלול בחישוב הריבית השנתית (APR) אם רלוונטי.
דוגמאות אופייניות של בונוס סוג: הפקדה ישירה של משכורות או הכנסה ממוצעת מעל 1.200 אירו לחודש (-0,30 נקודות), להעסיק ולתחזק - ביטוח חיים בלפחות 50% מההון (-0,30 נקודות) ו- ביטוח דירה שמכסה את הנכס (-0,15 נקודות). כנקודת התייחסות, סימולציית ביטוח חיים עבור מבוטח בן 30 יכולה להיות קרובה ל 226,58 אירו לשנה (הפרמיה בפועל משתנה בהתאם לגיל, להון ולכיסוי). בונוסים אלה בדרך כלל להיבדק מדי חודש והתעריף יותאם אם תפסיקו לציית להם.
אזהרות נפוצות: ה הֲפָרָה של התחייבויות עלול להוביל לאובדן דיור ונכסים אחרים; המענק תלוי ב ניתוח כושר פירעון וקריטריוני סיכון בנקאיים; טה כולל הוצאות ושירותים נלווים תחת הנחות של פרמיות ועלויות; גיל המחזיק המבוגר ביותר בבגרות הוא מוגבל בדרך כלל ל-80 שנים.
בנוסף, ישויות מסוימות, אם אתם עומדים בדרישות של הסכם ICO לבית ראשון ולפחות אחד מהמחזיקים יהיה מתחת לגיל 35, הם מאפשרים להאריך את תקופת המשכנתא עד 40 שנה, מה שמפחית את התשלום במחיר של תשלום ריבית רבה יותר בטווח הארוך.
שיטת ונוסחת פחת צרפתית
במערכת הפחתות הצרפתית, אתה משלם קצב קבוע מורכב מקרן וריבית. בהתחלה, מכיוון שעדיין יש קרן רבה להחזר, אינטרסים שוקלים יותרעם הזמן, הריבית יורדת וחלק הקרן עולה.
דוגמה להמחשה: עבור 100.000 אירו על פני 20 שנה בריבית של 3,75%, התשלום יהיה כ- 592,89 €התשלום החודשי הראשון יכלול כ-312,50 אירו ריבית ו-280,39 אירו קרן; התשלום הסופי יכלול רק 1,85 אירו ריבית ו-591,04 אירו קרן, אם הריבית תישאר ללא שינוי.
נוסחה (קנון צרפתי): ak = Ck · ^(-n))], כאשר ak הוא התשלום, Ck הוא ההון הנפרע בתחילת התקופה, r הוא הריבית הנומינלית השנתית (באחוזים), m הוא תקופות הסליקה בשנה ו-n הוא מספר התקופות הנפרעות.
מצב הדיור של צעירים בספרד
הגישה לדיור לצעירים גוררת מאמץ מספר בלמים מבניים65,9% מהצעירים בגילאי 18 עד 34 לא היו משוחררים בשנת 2022, הרבה מעל לנתון של 2008 וגם מעל הממוצע האירופי, דבר המשקף קשיים הן בשכירות והן ברכישה.
La מצב התעסוקה מסבך את המשוואה: שיעור האבטלה בקרב צעירים עומד על כ-21,3% לעומת 12,1% באוכלוסייה הכללית, ותעסוקה זמנית מפעילה לחץ על ההכנסה. יתר על כן, שכר הצעירים נוטה להיות נמוך יותר עקב פחות ניסיון.
שכר הדירה שוקל יותר בקרב המשוחררים (קרוב ל 48,5% של משקי בית צעירים גרים בשכר דירה), אבל עלייה בשכר הדירה בשנים האחרונות, הדבר הוביל רבים להתייחס לרכישה כאלטרנטיבה יציבה יותר בטווח הבינוני.
מחירי הדיור עלו, במיוחד בערים הגדולות, עקב מחסור ב הצעה משתלמת וביקוש חזק. צעירים רבים יכלו להרשות לעצמם משכנתא, אך אין להם את החסכונות לכניסה, ומכאן משמעותן של ערבויות ציבוריות.
תוכניות ערבות, כמו קו MIVAU-ICO זה, מקלות גישה לאשראי למשקי בית עם כושר פירעון אך ללא חסכונות מספיקים להוצאה הראשונית, מה שעוזר להאיץ את האמנציפציה.
סיוע אזורי שיכול להשלים את התוכנית שלך
יחד עם ערבויות מדינה, מספר קהילות אוטונומיות השיקו תוכניות משלו לרכישה או להשכרה, רבים מהם מכוונים לצעירים:
- מדרידיוזמות לדיור חדש, הפחתות בשכר הדירה של דיור ציבורי, להחיות את מדריד עבור שכר דירה במחיר סביר, בונוס דיור ואת התוכנית הבית הראשון שלי (משכנתא של עד 95% לאנשים מתחת לגיל 35).
- ארץ הבסקיםאיידס גזטלגון למען שחרור, תמיכה ב רכישת דיור משומש בחינם ותוספת דיור לכיסוי עלויות שכירות/מגורים לאנשים עם הכנסה נמוכה.
- מורסיהערבות לדירה ראשונה עד 20% מההערכה, עזרי רכישה ב רשויות מקומיות קטנות ותמיכה ב תשלום שכר דירה.
- אנדלוסיהערבות לאנשים מתחת לגיל 35 15% של המשכנתא.
- קסטייה ולאוןתוכנית נוער עזרה ממך לרכישה או להשכרה.
- Estremaduraתמיכה ברכישה עיירות קטנות.
- Balearesמשכנתאות עם מימון של 100% לרכישת דירה ראשונה בתנאים מסוימים.
- ריווחעזרים ספציפיים עבור רכישת בית צעיר.
ישנם גם אזורים שנותנים עדיפות ל- השכרת (נווארה, האיים הקנריים, אראגון וכו'). התעדכנו היטב מכיוון שרבים מהצעדים הללו הם תואם בינם לבין עצמם (למעט אי ההתאמה המצוינת עם ערבויות ציבוריות אחרות במשכנתא המובטחת על ידי ICO).
גופים משתתפים ותוכניות נבחרות
מספר גופים הצטרפו לקו ערבות ICO לבעלי בתים בפעם הראשונה. איברצ'ה, לדוגמה, הוא חלק מהישויות המשתפות פעולה. אחרים, כגון קאחה רוראל דה אראגוןהשיקו את "משכנתא לנוער", המאפשרת מימון עד 100% של הערך הנמוך ביותר בין הערכת השווי למכירה (ללא מיסים או הוצאות), עם ערבות ICO ללא עלות, זמין בסניפים באראגון ולה ריוחה, ודרך קאישה רורל, גם בקטלוניה, בנוסף לערוץ מקוון.
באופן דומה, בנקים גדולים עם עשרות שנים של ניסיון בתחומי המימון והפירעון (חלקם פועלים מאז 1971) אנו מציעים תנאים תחרותיים ואפשרויות ריבית קבועות, משתנות או מעורבות, המותאמות לפרופיל הסיכון שלך ועם בונוסים אפשריים על ידי קישור.
שאלות מהירות והבהרות מועילות
אילו הוצאות עליי לתכנן בעת הרכישה? כ-10% תוספת על המחיר עבור מיסים והוצאות (הערכה, נוטריון, רישום, ניהול וכו'). הערבות מכסה את המימון, אך לא מיסים והוצאות מִסְחָר.
האם אני יכול/ה להחזיר את החוב מוקדם? כן, בהתאם להסכם עם הבנק שלך. ביטול מוחלט של ההלוואה גורמת לביטול הערבות. שאל לגבי ה פיצויים לפירעון מוקדם ומגבלותיו.
מי מחליט אם אני אקבל משכנתא? מוסד פיננסי, תוך יישום קריטריוני כושר הפירעון והסיכון הפנימיים שלו. הערבות אינה מרמזת על מתן אוטומטי; הבנק יעריך את הכנסה, יציבות וחוב.
האם הערבות משפיעה על הריבית? היא לא אמורה להשפיע. הערבות הציבורית לא הופך את המחיר ליקר יותר בפני עצמו מכיוון שזה בחינם גם עבור הלקוח וגם עבור הישות. העניין הסופי תלוי ב שוק, פרופיל וחיבור.
האם אני יכול להשתמש בביתי כעסק? לא. בעת חתימת המשכנתא המובטחת אינך יכול להקצות את הבית לפעילות כלכלית.
מהי תקרת המחירים לכל ממשלה אזורית? גבולות מקסימליים לפי קהילה (ראה טבלה רשמית). כמדריך: מדריד 325.000 יורו, אראגון 275.000 יורו, קסטיליה ולאון/לה מנצ'ה/לה ריוחה 250.000 יורו, אקסטרמדורה 200.000 יורו.
עם כל האמור לעיל, יש לך מפת דרכים ברורה: תבדוק אם אתה עומד בדרישות, בדקו את מגבלת המחירים בממשלה האזורית שלכם, הכינו את המסמכים שלכם והשוו הצעות בין הגופים המשתתפים. אם אתם זקוקים לעזרה, התייעצות עם ICO בטלפון 900 121 121 או באתר האינטרנט שלהם, וקבעו פגישה בבנק שלכם כדי לבחון את היתכנותכם ולארגן את המימון המתאים לכם ביותר.
סיור זה מראה שלמרות שקניית בית ראשון דורשת סדר ושיקול דעת, ערבויות ICO יכולות לעשות את ההבדל עבור אלו בעלי אמצעים כלכליים הזקוקים לדחיפה לקבלת מקדמה, בשילוב עם יוזמות אזוריות והצעות בנקאיות שנבחרו בקפידה, ניתן להתחיל לשלם על הבית שלהם מבלי שיהיה להם חסכונות קודמים גדולים.
